桂林蘇橋經濟開發區總規劃面積 123 平方公里,目前已開發建設14 平方公里.在桂林山多地少的總體情況下,園區應從長遠發展出發,用最少的土地使開發區的經濟得到最大的發展.多層標準廠房對開發區節約用地,促進經濟發展的作用是顯著的,因此開發區推廣多層標準廠房建設勢在必行.
一、多層標準廠房特點.
多層標準廠房具有在規劃特定區域內結合使用需求情況、設計標準一致、建設要求相同,簡單安裝生產線就能生產等特點,是中小企業快速投產達產的平臺.設計為 4-6 層,跨度多在 6-9 米之間,大多采用現澆鋼筋混凝土框架加填充墻結構;在出入口設置貨用電梯及吊裝口,使生產原料及成品垂直運輸方便迅速;層高可在首層設計為 6 米,以上各層為 4.2-4.5 米.首層可便于于重型生產設備安裝.
多層標準工業廠房的樓面使用活荷載一般設計為:12kN/m2、10kN/m2、5kN/m2,這三種使用荷載基本使中、輕工業的生產能夠在廠房內生產.例如:12kN/m2的使用荷載安排在首層可適用于機械加工類;10kN/m 的使用荷載可適用于丁戊類的光伏產業、藥品制造;而對于輕工類的儀表、服裝加工、皮革制造等產業則可以使用 5kN/m2的標準層.
二、多層標準廠房的優點.
1、提高土地利用率.
重慶市工業園區規劃了統一多層標準廠房的范圍內,每平方公里的投資強度為 20 億元,產出則達到了50 億元,建筑系數能夠超過 1.2;深圳上涉工業區用地面積為12.25 公頃,總建成廠房面積 23.7 萬 m2,建筑系數已經達 1.93,可容納 40 多家廠家生產,安置 6000 ~8000 名當地失地農民,土地利用率比無多層標準廠房工業區高 2~3 倍;蘇州工業園區對投資額低于1000 萬美元的項目只推薦其進多層標準廠房,達到每萬元 GDP用地僅 5.8 平方米.
2、建筑資源的可重復利用.
廠房建筑的設計使用壽命現在提倡為 50 年,隨著新技術的運用及新標準的提高使用年限還可以更長.而生產企業的生命周期一般為50 ~ 60 年,歐洲每年新注冊企業約 40 萬家,10 年后只有 4% 還在生產;日本也只能達到18.3% 的生存率,國內的中小企業的平均周期比歐美國家更低.以前一個企業關門,要對其生產區域范圍內的專用廠房推到重建,企業固定資產投資被白白的“推到”,二次建設還造成了資源的浪費及環境的二次污染.廠家選擇多層標準廠房,可隨著不同工藝要求進行靈活的內部分隔重組,企業根據生產規模的變化不同可租用整棟廠房,也可僅僅租用半層、一整層或更多層.桂林蘇橋經濟開發區 2005年建成的 1#、2#層標準廠房,當年投入使用,租給南良集團.3 年后,因市場變化,南良集團遷走.桂林積嘉德家俱公司、久久加服裝公司接著租用,隨著企業規模的發展壯大,他們也陸續遷出標準廠房,2012 年初長海電子公司再次入住,標準廠房就重復利用了 2 次,充分節約了資源.
3、建設成本降低.
多層標準廠房綜合造價優于單層廠房.企業自行建設的單層鋼構廠房,工程造價都達到1200 元 /m2以上,而統一標準的多樣式多層廠房,由于設計費用集約以及建設過程類似,工程成本可控制在 800 元 /m2以內.同時由于整體安裝的管線使總線路縮短、廠區道路可以共用,廠區土方量可統一調配等因素使得總施工成本進一步減少,建筑安裝周期也可以大大縮短.
4、形成招商引資的合力.
開發區要建多層標準廠房,為新興的工業地產開發商提供了市場,逐漸形成了一種新興的投資渠道---工業投資開發.目前住宅小區組團和 CBD 商貿圈項目隨著土地的減少,機會也越來越少,同時政府調控力度的加大,投資風險越來越大.工業投資開發不同,多層標準廠房項目確定建設后,政府為了同樣的目標會積極推廣標準廠房,與入園企業談判中引導企業進園區使用多層標準廠房;開發商為了使自己手中的標準廠房產品不空置,也會積極利用各自資源推銷廠房,無形中也做了招商工作.
5、可以使企業快速投產.
以前企業在確定入園后,先通過招、拍、掛程序購置土地,然后按照政府要求完善用地、規劃審批、環境評估等繁瑣冗長的手續,才能開始建設廠房、安裝生產設備.全套過程要一年的時間.企業如果直接進駐多層標準廠房,可以簡單分隔后安裝設備直接投產,使企業在幾個月內就能達產并產生效益.對中、小企業來說,起點低資本金有限,能夠先用廠房生產出效益,逐步有計劃擴大產能重新置業,是良好的發展道路.市場競爭激烈,先投資大量資金置業,再生產運營,會加大中、小企業的投資風險,同時因為占用流動資金往往就錯過了最佳的發展時期.
6.有利于造就優美的現代化開發區模式正是因為多層標準廠房在建設中實施了高度一致的規劃,標準的設計,標準的建設程序,高度協調的管理,在建筑風格色彩樣式上可以更加一致,規劃分布更趨于合理,綠化率的提高,道路的整齊劃一,提升了新區的外在形象,使開發區能夠形成現代建筑組團.同時開發區景觀環境的改善對廠家有了更大的吸能力,利于產業聚群規劃的形成.
三、園區推廣標準廠房建設應解決的問題.
1、合理限制總量,穩妥推進多層標準廠房建設.
多層標準廠房相對來說只合適安排生產規模較小、企業處在剛剛起步、資金不充分、工藝普通的中、小型廠家,他的適應性也同時受到通用性的影響,所以長遠效益大于短期效益.基于這種情況,對多層標準廠房的建設總量控制應建立在市場需求分析上,要控制一個合理、恰當的市場保有量.
2、多元化投資,進一步拓展多層標準廠房發展渠道.
政府要鼓勵多種投資方向.政府在保證資金前期的必要率先投入強度下,鼓勵市場民營資本的投入,尤其是吸引國內國際著名的工業地產開發投資基金進入,通過知名品牌效應的帶動,全面提高多層標準廠房的建設方式、標準、及實用度,達到提高多層標準廠房規劃及建設檔次.應該鼓勵多層標準廠房建設市場化運作模式,優惠用地相關政策,并要求現已入園的生產企業規劃建設多層標準廠房,為其提供更多便利條件及獎勵政策.
3、突出產業,強化規劃,增強對多層標準廠房建設的引導.
多層標準廠房應該圍繞產業規劃來布局和建設,要根據周邊的產業基礎和規劃發展方向,針對性地建設相對產業規劃方向明確的合適企業使用的多層標準廠房.遵循布局合理、規模適中、實用度高、同類產業能夠聚集生產、配套功能相對完善等基本原則,根據中、小企業發展的實際情況,制定多層標準廠房建設規劃和分步實施計劃.
4、強化功能配套.
多層標準廠房集中區域內的道路、電力、通訊、給排水及污水處理等基礎配套設施必須滿足入駐企業生產經營的基本需要.有基本滿足企業職工生活、行政辦公和商務活動的配套建設.在多層標準廠房區域,應配套安排自由市場、物流倉儲、新技術開發、產品檢測等技術、生活性服務設施.
根據蘇橋園已建成的 16 萬平方米的多層標準廠房使用情況來看,標準廠房使開發區在近期快速發展提供了有利的平臺,形成了產業逐步聚攏的良好局面,是各開發區發展的必由之路.
