里弄是指房屋毗連組合，總弄與支弄串通，有集中的弄口，沿街多設置店鋪，有的間以綠化，生活居住環境較安靜的城市型居住組織形式.按照《上海近代建筑史稿》中對里弄的分類，里弄住宅包括：老式石庫門里弄住宅、新式石庫門里弄住宅、新式里弄住宅、花園式里弄住宅和公寓式里弄住宅五種類型。舊區里弄保護改造是以保護歷史文化遺產、提高建筑使用功能、完善社區環境、確保利益平衡為原則，根據里弄建筑特征、所處區段和城市規劃、產業發展要求等,在盡可能保留建筑主體結構的前提下，舊區里弄更新改造的行為。

上海有很多舊里保護改造的成功案例?；诒Ｗo改造案例不同特點，本文選擇靜安別墅、田子坊、建業里、179街坊、思南公館等五個進行分析。

1 舊里保護改造典型案例

1.1 靜安別墅：產權不變，政府主導，保護改造，居住改善

（1）項目概況
靜安別墅位于上海市南京西路，1932年竣工，是上海最大的新式里弄住宅群，地塊總面積約為2.25hm2,共有房屋193幢，建筑面積約為2.45萬m2,容積率約為1.09,綠化率47%,總戶數949戶，近3000人，停車位124.改造前均為三層高度，磚木結構，各幢住宅前都有小庭院，外墻清水紅磚、鏨假石。該區域內歷史優秀保護建筑眾多，充滿上海文化底蘊。

（2）改造方案與運作主體
2009年7月上旬開始，由政府承擔費用，以修舊如舊的方式對靜安別墅實施保護性修繕，重現原生態的海派居住氛圍和深厚的上海文化底蘊。改造主要針對別墅房屋和設施，改善居民的生活環境，維持房屋的居住功能。靜安別墅改造是典型政府出資的主導改造保護模式。

（3）產權處置--居住性質不變
作為優秀歷史保護建筑且土地性質為居住性質，政府明確靜安別墅不可作為商業經營所用。從2010年末開始，靜安區多部門聯合對靜安別墅無證照營業行為進行整治，維持靜安別墅的純住宅性質。但修繕改造完成后，由于其優越的區位和獨特的弄堂風情，吸引不少居民將自家住宅改變為商業經營場所，開起各式帶有“小資情調”商鋪.然而，其中除了作為小區商業配套的四五家商戶外，其他商戶均未取得營業許可證。但由于一些店鋪已贏得了消費者口碑，商戶不配合、時有反復，取締無證商戶仍面臨重重困難。按照有關條例，若租賃當事人擅自改動住房的使用性質，將被處以一萬至五萬元罰金。靜安別墅處于“兩難境地”:一方面，其特色獨具受到眾多白領和年輕人的追捧；另一方面，無營業許可證難以維持經營。

1.2 田子坊：產權不變，自行租賃，保護改造，功能改變模式

（1）項目概況
田子坊位于上海市泰康路，建于上世紀30年代，總用地面積約為7.1hm2,其核心區“三巷一街”占地2hm2,建筑面積約3萬m2.其一部分是弄堂工廠群，另一部分是傳統的里弄住宅區。本文重點探討田子坊里弄住宅區的保護改造。

（2）改造方案
田子坊改造采用商住結合模式。早期政府以創意產業的發展為契機，吸引藝術家在此工作；后隨著田子坊發展日益成熟，功能要求也出現分化，對其進行業態升級和整合,帶動了休閑產業的發展，最終形成了創意產業集聚區和文化休閑區兩大功能片區.

（3）運作主體--居民自發
田子坊的改造過程分為三個階段：1998年之前，主要由政府直接控制和管理；1998~2008年，政府由直接控制轉變為引入市場資源，通過市場化運作、政府間接管理和提供政策支持的形式進行間接管理；2008年以后，由政府、居民、企業共同參與管理。

隨著田子坊商業規模的擴大，也呈現出了很多自上而下改造中未曾出現的問題，最明顯的就是居住功能和新引入的商業功能之間的矛盾。隨著其不斷發展壯大和業態的多樣化，商家與居民之間的矛盾漸趨激化。針對這一問題，2008年3月，田子坊管理委員會正式成立，區政府開始作為一個管理者對田子坊的發展進行管理和協調。管委會的作用主要是對田子坊的日常維護以及里弄空間利用的控制與引導；針對發展中存在的問題，保障尚未出租的居民利益，緩解居民與商家之間的矛盾，同時也促進地區的合理發展。

（4）產權處置--房屋產權不變，功能改變
田子坊里弄住宅為公租房，所有權歸政府，居民享有使用權和租賃權。

里弄部分住宅“居改非”,土地性質不變，房屋功能改變?！渡虾Ｊ蟹课葑赓U條例》明確規定：住宅性質的房屋不得改變其居住性質而用作其他用途。因此，從事商業經營的租客無法辦理營業執照。為解決這個問題，經盧灣區房地局申請，上海市房地局批復同意該區改變居住用途而用于商業經營，且采用“一年一審批”的靈活方式。同時，政府通過政策和法規，建立對入駐企業的約束。田子坊管理委員會通過預審、會審、驗收環節控制入駐商業的業態。

“居改非”政策的放寬是決定田子坊改造方向的關鍵和推動田子坊模式走向完善的重要舉措。商業業主的入駐強化了地區的財富效應，擴大了當地稅源，進而使政府部門為社區提供優質服務創造了財力條件。

（5）利益分配
田子坊居民自行參與改造，利益分配市場完成，形成了企業、居民、政府“三得利”的利益分配格局.里弄居民通過租賃、轉讓的方式將房屋轉租給商戶獲得收益；餐飲、零售商戶通過商業經營獲得利潤；政府讓予了住改非的土地級差收益，但卻實現了集中社會閑散資金替代政府投入巨額成本，解決了舊里保護改造資金問題，同時從商戶經營中獲得可觀的稅收。

1.3 建業里：產權改變，政企合作，原樣拆改留，住宅開發

（1）項目概況
建業里位于上海市建國西路，建設于1928~1930年，為徐匯區歷史風貌保護區的有機組成?？傉嫉孛娣e17840m2,總戶數254戶，原總建筑面積為20524m2.

（2）改造方案
建業里保護性修繕工程按照“修舊如舊”的原則,西里建筑具有較高的歷史價值，其整體風格和式樣，兼有中西文化的特征，采取保護整治，形成62套石庫門形式的酒店式公寓；東、中里結構老化，且瀕臨失效，采取拆除復建，改造為51棟五層洋房；建國西路沿街建設4000m2的商鋪；同時進行地下空間開發，在東、中里原有位置增設2層地下室。保護改造后，該處土地保持原有的使用性質，以居住為主，延續上海里弄居住文化。

（3）運作主體--政企合作
1955年10月5日，上海市徐匯區房地局接收管理了建業里。2003年8月，建業里的千余戶居民開始實施有償搬遷。2005年1月，建業里居民搬遷完成，項目進入改造方案設計和招標階段。2007年3月，由上海衡復置業（徐房集團和徐匯區國資委共同投資）、羅事房地產聯合海外著名投資機構波特曼海外、花旗集團投資8億元共同開發建設的建業里改造工程啟動，這是海外基金介入上海歷史文化風貌保護區項目的首例。

（4）產權處置方式
建業里原居戶采取有償搬遷方式由開發企業進行回購，再完全恢復原樣重建，但產品性質重新進行了定位和調整，實行經營性房地產運營。項目石庫門洋房定位為別墅型私家府邸，共有7種戶型，其中最小面積（含地上與地下）269m2,最大面積為578m2.據調查，該項目售價約為13萬元/m2,共51棟。以3000萬元一套計算，總銷售額將超過15億元。除了可供銷售的住宅，建業里還規劃有總建筑面積3.7萬m2的酒店式公寓。

開發過程中保留了原有土地住宅性質、原有容積率和原有建筑風貌，同時又充分顯化和提高了原有建筑的市場價值。其突破了經營性住宅必須招拍掛的規定,鼓勵社會資金參與需要巨量資金的改造開發，是一種值得推薦的模式。

1.4 179街坊：產權改變，市場主導，成片拆改留，居改非開發

本案例分析總結黃浦區“南京東路179號街坊成片保護改建工程”實施過程中，地塊上部分建筑拆除重建立項申請遇到的問題和經驗，為成片舊區里弄“拆、改、留”改造項目行政審批管理程序設計提供借鑒。

（1）項目概況
上海市黃浦區179街坊位于南京東路，處于外灘歷史風貌保護區核心范圍內，整個街坊由6個地塊組成，總占地面積10960m2,原用地性質為公共設施用地。

（2）改造方案
項目保護改建實施方案為：按照已批復的詳細規劃和保護整治的需要,對試點范圍內的建筑實施“拆、改、留”改造方案，即部分功能改變和部分拆建。

對原有保護、保留建筑進行整體置換，通過修繕、恢復和適度改造以及部分建筑功能置換和改變，形成滿足規劃需要和符合項目定位的商業氛圍；對非保護、保留建筑，全部拆除重建，按照規劃的容積率和要求進行商業房地產開發，與整個街坊的保護、保留建筑風格相協調，成為南京東路地區又一個商業、辦公中心。

根據規劃設計方案，該項目的建設工程規模約為42870m2（其中新建建筑總量8900m2），改造后地塊整體建筑功能為商業、旅館、辦公綜合性質。與改造之前相比，保護、保留建筑的功能部分發生改變，試點范圍內土地用途全部發生改變。

（3）運作主體
該街坊保護改建工程的實施和運營主體為上海中央商場投資有限公司；為推進該街坊整體保護和整治試點，黃浦區人民政府于2006年成立了179號街坊保護整治項目領導小組。

（4）產權處置方式
該街坊保護改建主要面臨土地使用權獲取和項目立項與審批管理流程之間的矛盾。按照房地產開發報建程序，開發商應在完成前期動拆遷安置和建筑拆除，取得土地使用權后，才可重新進行房地產開發。但是該項目既有需拆除重建的非保護、保留建筑，又有需要保留的建筑，不能通過土地收儲和招拍掛取得土地使用權，因而不能進行立項和實施保護改建。

經過各部門的溝通和協調，開發商獲得了“統一立項、統一規劃、整體保護整治、綜合開發改造、分類補足地價”的批準，并按照“街坊整治改造由同一主體實施，按照街坊改造為保護、保留建筑服務配套”的要求，解決了該街坊成片保護整治項目土地使用權獲取和開發立項問題。公司與黃浦區規劃土地管理局簽訂了土地出讓合同，支付了土地出讓金，取得了該項目保護、保留建筑的房地產權證和新建用地的土地使用權證。

1.5 思南公館：產權置換，市場主導，成片拆改留，居改非經營

（1）項目概況
思南公館項目占地面積約5萬m2,涉及歷史建筑51幢（包括周公館2幢），其中有39幢先后被確定為市優秀歷史建筑。項目總建筑面積約為7.88萬m2,其中保留保護歷史建筑近3萬m2、新建建筑2.7萬m2及2.2萬m2的地下空間。

（2）改造方案
1999年思南路47、48街坊被列入上海市歷史建筑與街區保護改造試點，通過協議置換搬遷居民。歷經十余年，2010年47街坊正式投入使用，48街坊的改造工作尚在進行中。思南公館共有四個功能區，包括思南公館酒店、特色名店商業區、思南公館公寓和企業公館.

（3）運作主體
思南公館項目由上海城投永業置業發展公司運作，經歷了十余年的時間，完成了搬遷置換與投資改造。這種歷史建筑保護利用的成功，源于政府的長期支持和股東單位的資金實力，在項目的運作中始終保持著以兩家國有企業主導的狀態，這也是項目在當初的市場條件下能夠在長時間內得到持續投入和支持的保障之一。

（4）產權處置方式思南公館酒店、企業公館區和商業區都改變了原有住宅用途性質，為典型“居改非”類保護改造模式，土地性質由居住改性為商辦。

思南公館酒店由19幢建于20世紀二三十年代的獨立花園洋房和2幢約于同期建成的外廊式雄偉建筑和1幢新建會所組成，住宅用地性質改為酒店；企業公館區的11幢花園洋房經修繕后，用地性質改為辦公；商業區的原居住用地性質改為商業用地。

2 舊里保護改造模式解構

基于建筑變化視角，保護改造方式有建筑結構不變和建筑結構部分改變兩種。建筑結構不變下的改造保護模式下主要是實施居住改善或建筑功能提升；建筑結構改變模式是可以實施拆除原建和拆除重建。完全拆除重建不屬于舊區里弄保護性改造范疇，這里稱拆除重建特指拆改留的重建方式?；诋a權視角，保護改造的運作有產權改變和產權不變兩種狀況。土地產權是指有關土地財產的一切權利的總和。土地產權改變是指產權人改變、土地性質（指土地證載用途）改變和土地強度改變。由此，舊區里弄保護模式可分為居住改善模式、功能改變模式、“居改非”模式、成片拆改留模式。

功能改變和“居改非”,雖然土地實際用途都發生變更，但前者是按照規定程序報規劃局審批后，對建筑使用功能進行臨時變更的行為，不涉及產權證上土地性質的改變，實際上是政府讓予土地用途轉變收益，激勵居民自發進行舊里改造；“居改非”則證載用途發生變更。

成片拆改留模式是舊里保護改造比較容易受到青睞的模式。通過讓予部分土地重新開發，有利于市場運營商通過新地塊開發，平衡舊里巨大的產權置換與房屋改造成本。

對應上海舊里改造的案例分析可以知道，靜安別墅實施居住改善模式、田子坊實施功能改變模式；建業里和179街坊實施的是成片拆改留模式，只是前者原樣重建，后者完全新建；思南公館整體改造實施拆改留模式，其中保留部分同時實施“居改非”模式。

3 舊里保護改造產權處置方式與利益分配

3.1 居住改善
居住改善模式主要對象特征為：具有保留價值，建筑結構較好，但建筑標準較低，適合通過修繕整治維持居住功能的零星、整幢或成片里弄建筑。

原產權人保留產權或產權流轉，居住性質不變。產權處置有保留、回收、置換、回購等多種方式，相應地實施主體和路徑亦不同（表1），其無土地利益分配問題。

3.2 功能改變
功能改變模式對象特征為：建筑結構較好，具有保留價值，符合城市區域發展與產業發展定位、城市規劃，符合最高最佳原則，建筑使用功能調整符合市場需求，且大多數居民同意功能改變的里弄。

為了充分發揮市場力量，在產權不變和用地性質不改變、非居功能改變前提下，政府讓予土地增值收益，經營者無需補交功能改變帶來的土地收益。產權處置方式及實施路徑詳見表1.

3.3“居改非”
“居改非”模式對象特征為：建筑結構較好，具有保留價值，符合城市區域發展與產業發展定位、城市規劃，按照最高最佳原則，建筑使用功能需調整的整幢或成片里弄。

“居改非”項目經由政府相關職能審核同意后，可不必納入招拍掛流程，由市場主體通過產權收購或置換，完成開發改造，用于商業用途運營，但須重簽土地使用權出讓合同或合同補充協議,補繳出讓金，辦理土地性質變更手續?！熬痈姆恰表椖康漠a權流轉方式、實施路徑及利益分配如表1所示。

3.4 成片拆改留
成片拆改留模式對象特征為：符合城市規劃的成片拆改留保護整治區，其中含建筑陳舊、不具有保留價值的整幢或零星建筑，需予以拆除重建，也含需要保護、保留的歷史建筑。

由于項目含有拆除重建的地塊，按照土地儲備制度規定，必須實施招拍掛。然而，由于成片拆改留項目使用狀況復雜，建筑置換成本高，拆遷安置改造難度大，為了鼓勵推進舊區里弄保護改造工作，允許拆除地塊由拆改留項目運作主體自行開發，而不實行招拍掛。并按上海市規定辦理相關建設手續，申請土地性質改變，重簽土地使用權出讓合同或合同補充協議，補繳出讓金，辦理土地使用性質變更手續。成片拆改留模式下產權處置方式、實施路徑和土地利益分配如表1所示。

【表1】



4 結論

本文通過分析靜安別墅、田子坊、建業里、179街坊以及思南公館等舊里保護改造的不同典型案例，結合產權變動與建筑改造形態解構與組合，提出舊里保護改造四種典型模式，即居住改善模式、功能改變模式、“居改非”模式以及成片拆改留模式。

通過對案例改造方案、運作主體以及土地產權配置等方面分析，認為應針對不同保護改造模式進行差別化產權處置方式以及實施路徑和土地利益分配設計。為了充分發揮市場機制，提出：（1）應轉變政府主導的機制，讓市場主體參與舊區的保護改造中；（2）用途轉換增值收益可以讓予原土地使用權人或市場開發運營商；（3）應進行土地政策的相應突破：舊里保護改造類居住用途轉換商業可不必招拍掛，代替以市場主體開發，補交出讓金；拆改留式開發不必實施凈地招拍掛，代之以毛地協議出讓或毛地招標出讓或捆綁式出讓。

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