本篇論文目錄導航：

【題目】中國保障性住房的價格問題探究
【第一章】保障性住房價格機制探析緒論
【第二章】我國保障性住房的現狀及問題
【第三章】保障性住房價格機制的產權經濟學理論基礎
【第四章】我國保障性住房價格機制的產權經濟學分析
【第五章】完善我國保障性住房價格機制的基本思路
【參考文獻】保障性住房價格的產權經濟學研究參考文獻

5 完善我國保障性住房價格機制的基本思路

通過對我國保障性住房價格管制下的租值消散的產權經濟學分析，可以看出我國保障性住房在實踐中，依然存在很多問題，暴露了我國保障性住房的制度設計存在著漏洞，監管不嚴格，地方政府政府部門沒有動力積極推進保障性住房工程，開放商出于自身利益而分割租值，導致浪費，住房申請者則通過賄賂、造假、違規出租等方式攫取租值，還有輪候、繁雜手續等造成租值純粹消散掉，造成了社會福利損失，其根本在于保障性住房的產權不清晰，那么如何減少租值消散，提高社會福利呢？所以，本文建議完善保障性住房的的產權制度，同時加強監督和管理，減少或杜絕尋租現象，使真正需要住房的中低收入群體獲得保障性住房的政策優惠，讓保障性住房真正成為解決中低收入群體住房問題的一劑良方。本文建議從以下幾個方面來考慮：

5.1 激勵地方政府建設保障性住房

作為完成保障性住房任務的主力，地方政府的“土地財政”政策短時間內不會得到改變，這就要在此基礎上以制度設計引導地方政府關注保障性住房。實踐表明，土地財政與長期效益是可以并存的，保障性住房短期內需要投入大量成本，但是其長期效益也很可觀，黃石、深圳和重慶的實踐就很好地證明了這一點。表現在，在建設保障性住房的同時，改善周圍的基礎設施，提高服務水平，是一項長遠收益，有助于提高城市的整體水平，推動城市化發展；另外，保障性住房的提供可以吸引勞動力涌入城市，為產業化發展提供必要的勞動力。這些收益視具體地區而定，這就需要鼓勵地方政府關注長期收益，衡量短期成本與長期收益，可以將保障性住房建設作為地方官員政績考核的一個方面，但是又不能唯量，還要看質，要求各地方政府因地制宜，尋找符合當地發展的保障性住房發展方式，看到保障性住房發展的長期收益，從自身出發積極發展建設保障性住房，加強配套基礎設施建設，提高社區服務水平，營造良好的生活氛圍，為城市建設增光添彩。

5.2 加強制度監督

各參與主體在分析自身的“成本-收益”的基礎之上，做出是否賄賂、尋租的決策，制度影響個人的選擇決策，制約了人們的成本和收益的衡量，所以，制作對保障性住房建設來說是非常關鍵的環節。當前我國保障性住房制度設計不完善，監管力度不夠，許多監管、出發措施不能落到實處，顯然違規違法成本小，對潛在的尋租者沒有威懾力，這就需要加強制度監管，加大懲罰力度，增大違規違法成本，約束人們的尋租行為，從而有效遏制違規占有、使用保障性住房。同時，要不斷完善信息公開制度，定時公開向社會公布保障性住房的建設和分配情況。包括保障性住房的建設類型、所處位置、建設房屋格局、估計價格、入住時間、供給的數量以及對保障對象的要求等方面的信息，這樣形成政府和社會共同監督的局面，也為需求人群提供參考，幫助其做出符合自身需求的選擇。

5.3 推進共有產權住房制度

根據我國《物權法》，共有產權指，對于同一項產權，多個權利主體按份共同占有，共同享有產權的各種權利和義務，當然各主體的權利和義務，這是由于各主體所占份額的不同的。

2014 年政府工作報告將共有產權引入保障性住房建設當中，將共有產權房作為保障性住房的一種創新形式出。共有產權住房，即由政府和個人共同出資，政府部分主要是土地出讓金，個人按市場價的比例認購部分份額，政府和個人共同擁有住房的產權的一種住房。個人和政府各自享有與自身產權份額相對應的收益，個人可以向政府購買產權份額，在沒有足夠的支付能力購買產權份額時，個人向政府支付租金以使用住房，在進行房屋處理時，也同樣按份額分配所獲得額。這樣，政府和中低收入群體共同解決住房問題，共同獲取收益，政府以土地投入，個人支付部分房價，雙方共享房產的升值收益，同時減小政府的財政壓力。

5.3.1 共有產權房的產權分析

完備的產權包括資產的所有權利，這些權利構成“權利束”,包括使用權、收益權、轉讓權，根據產權經濟學，商品具有多重屬性，商品這眾多的屬性的所有權是可以分割的，商品的各部分不同屬性的所有權是可以由兩個以上的人共同享有的。事實證明，產權分割是由效率的，因為商品屬性眾多，完全界定成本高昂，這時候商品產權的分割顯示更有效率。共有產權房以產權的可分割性為理論基礎，利用產權的可分割性對現行的保障性住房制度的一種創新，將財產份額明細確定與政府轉移支付相結合。在共有產權房制度下，保障群體自己出資購買房屋的部分產權，政府通過出讓土地方式，投資住房，享有部分房屋產權。在此情況下，政府和個人都是房屋的主體，為防止雙方染指對方的利益，就要限制各方的行為，而且必須貫徹到底，并為此付出代價。政府和個人為得到共有產權住房的收益，各自有動力去約束自己的行為，加上中央政府部門的強力監管和處罰，保證共有產權房發揮其優勢，從而更加有效地解決困難家庭的住房問題。

5.3.2 共有產權房的優勢

根據產權經濟學理論，產權具有激勵作用，不同的產權安排界定主體使用資源的范圍，規定各自享有的權利和負擔的義務，規定主體的收益、補償機制，使主體形成穩定預期，做出合理的選擇行為。推行共有產權房，將政府的投入和個人投入集中體現在房價中，凝結于房產，能夠有效避免不符合條件者的尋租和開發商的侵占行為，將保障性住房的商品性和保障性體現出來，增加保障群體獲得財富增值的收益，保證政府的資金循環利用。共有產權房具有以下優勢：

（一）產權清晰，遏制尋租

實行共有產權房制度，政府作為出資人之一，將土地出讓金投入到住房當中，以此享受住房的部分產權，購房者出資購買部分產權，成為共有產權房的另一權利主體，依據各方的出資比例來確定各自占有的產權份額比例，享有的收益也依據產權份額的多寡來決定。這樣，對于共有產權房，政府和中低收入群體購房者就明確各自占有的比例份額，從而產權明晰，減少落入公共領域的租值，既能夠滿足部分中低收入者擁有住房的需求，也在一定程度上阻止不符合條件的家庭違規占有和使用保障性住房，從而在一定程度上遏制尋租行為。

經濟適用房之所以會出現如此多的尋租現象，在于其有產權不明晰，政府劃撥土地建設經濟適用房，使其價格遠低于市場價格，住滿五年之后就可以上市交易，低價買入高價賣出，產生巨大的差額，這就存在很大的利潤空間，許多不符合條件的家庭采用各種手段來獲得住房，滋生腐敗尋租行為。在共有產權房模式下，政府以出讓土地為投資，有意愿擁有住房的中低收入家庭購買房屋的部分產權份額，這些都建立在明確產權份額劃分的基礎之上，另外，任何一方都不能擅自售賣住房，共有產權房的購買、退出，都依據明確的產權份額來劃分，以市場價格為基礎。雙方共同享有收益，共同承擔風險，這就能夠遏制部分不符合條件的申請者偽造材料、尋租等違規行為。

（二）增加財富積累，縮小貧富差距

同其他商品相比較，住房具有其特殊性，因為住房不僅具有商品屬性，還有保障屬性。住房作為商品，住戶可以享受住房的服務和所處地理位置帶來的好處，享受附近的基礎設施、醫療保健等服務，但是其投資增值收益歸房主所有，因此，很多人還是希望有用自己的住房，并享受住房帶來的財富收益。而住房又關系到家庭生活水平，關系到社會的穩定和諧和經濟發展，所以住房又具有保障性，并不僅僅是一項市場上的商品。

共有產權房兼顧住房的雙重屬性，起到增加財富積累，縮小貧富差距的目的。在共有產權房的實際建設中，主要是政府以土地出讓方式作為投資，輔之以政策優惠來減低建設成本，然后以市場價確定產權份額比例，符合條件的申請者申請購買部分份額，與政府共同擁有住房產權，解決自身的住房問題，同時享有住房增值帶來的收益。這樣保障群體能夠以優惠的價格購買剩余產權，激發他們改善自身住房條件的內在動力，積極改善自身的住房水平，更加積極地創造社會財富，早日擁有自己的住房，享受住房的增值帶來的財富收益，有助于縮小社會貧富差距，提高社會的整體福利水平。共有產權房是為符合條件的中低收入生活困難家庭提供的一種住房，并且鼓勵人們購買私產，擁有自己的住房。政府和個體共同作為共有產權房的權利主體，政府以土地作為投入，個體在有能力時可以購買政府擁有的產權份額，也可以出售自己的份額部分，雙方共同受益。

（三）循環利用資金，減輕政府財政壓力

政府作為共同投資人，主要是以土地轉讓作為投入，政府能夠享有住房的部分產權，這就使得政府的投入具有了收益性，而不是純粹的付出，政府的投入資金具備了流動性，政府可以從房屋租金、房屋轉讓等市場行為中獲得收入，從而能夠創造更多的收益，也使得政府的財政壓力減小。在只購買部分產權的時間內，保障家庭對于使用政府擁有的產權部分，要交納租金；在保障家庭逐步購買其余產額時，向政府支付政府以土地出讓方式等所進行的投入，這部分支付參考當時的房產市場價格，也即政府能夠收回前期的投入，也能夠享有房產增值帶來的收益。在保障家庭完全購買住房產權后，房屋歸其所有，并且脫離保障系統。然后，政府將這部分收入繼續投入到保障性住房的建設和管理當中，長期為保障性住房工程提供可循利用的資金，保證其能夠可持續發展，解決更多困難家庭的住房問題，對公共租賃住房的建設和提供來講更是如此，能夠減輕政府的財政壓力，并且獲得收益，激勵其更加積極地投入到保障性住房系統的建設中來。

另外，由于房屋產權共有，購房者也是房屋的產權人之一，這樣的產權安排能夠對其起到激勵作用，購房者不會起碼減少對住房的掠奪性使用，這樣能夠減少政府對房屋的維護、修葺費用的減少，減少政府財政支出。

5.3.3 完善共有產權房制度

理想的保障性住房體系，不僅應該僅僅停留于使中低收入群體有地方住，還應該考慮到未來發展，滿足家庭擁有住宅的從而擁有資產收益的需求，協同解決住房消費與財產收益不公問題，形成良性循環，使得居民住有所居，也使得政府可持續實施保障性住房工程，解決更多的居民的住房問題。共有產權房作為我國的一種保障性住房，以產權份額優惠方式，使符合條件的購房者享有房產增值的收益，有利于提高中低收入階層的收入水平，對縮小分配收入差距有一定的積極作用。

根據我國的實際情況，為促進共有產權房的良性發展，離不開相關的制度保障：

1.加強社會監督陽光是很好的防腐劑，共有產權房的健康發展離不開社會監督，要建立保障性住房信息系統，及時、全面公開保障性住房資金籌集、建設、完工、分配等情況，確定個主體的權利和義務，接受社會的監督，堵住尋租腐敗的入口，為其建設提供良好的社會環境。

2.建立專業化管理機構雖然我國的保障性住房建設和管理有專門的機構，但是都是帶有行政性的，政府既是保障性的監督管理主體，又是投入與獲益主體，期間就很容易產生公私部分的情況。所以，有必要建立獨立的管理機構，由該機構協調、管理政府和購房者之間的有關事宜，依據國家法律法規約束專門機構的行為，減少雙方主體的沖突域矛盾。另外，專門機構還可以負責住房建設資金的籌集，吸收更多的社會資金，使得社會資源得到有效利用，引入適度競爭，吸引社會資本共同建設共有產權房，并且建設、監督管理相分離，使住房資源在市場上有效流轉，增加福利和財產收益；或者為購房申請者提供資金支持，縮短購房周期，降低風險。

3.建立公正的房價評估機制共有產權房的買賣，必然會涉及到房產的評估問題，過高或過低的房價都是不合理的。在申請者購買住房部分產權時，若定價過低，出售價格則過高，就會出現同經濟適用房類似的尋租問題。若購買價格過高，則會超出中低收入群體的支付能力范圍，而無法起到保障作用，出售價過低也必然使購房者遭受損失。所以，合理、公正的房價評估機制是很有必要的，以此才能夠使得共有產權建立在公平、公正的基礎之上。

5.4 小結

我國的保障性住房政策是政府的惠民政策，是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措，其目的是為了緩解社會矛盾，體現社會公平，縮小貧富差距。經濟適用房和公共租賃住房作為目前保障性住房的主體，作為解決居民住房問題的過渡性政策，在很長時間段內承擔改善中低收入家庭住房條件的重要角色。本章主要是，針對我國保障性住房價格機制在具體實施過程中出現的效率低等問題提出一些建議。首先明確保障性住房制度中政府和制度建設的重要性，價格管制雖然會導致某些浪費，但是政府的管理對減少浪費、提高資源利用效率是不可缺少的；然后提出共有產權房模式或許能夠成為我國保障性住房發展的方向，對共有產權房進行了分析，認為該制度能較好地解決保障性價格機制在實際運行中出現的浪費，能夠減少公共領域，從而減少租值消散，將保障性住房的政策目標落到實處，保護中低收入家庭的切身利益，增加其財富積累，縮小社會貧富差距，減少政府財政壓力，激勵地方政府積極參與到保障性住房的建設中來，結合當地實際，考慮長遠發展，獲得長期收益，成為我國經保障性住房的一個發展方向。