本文主要探討了開放式社區對我國土地管理的影響，從原理、推廣開放式社區、打開封閉式社區三個角度切入，并從土地管理的視角提出應對策略，為今后的土地管理工作提供理論基礎。大家在相關論文寫作時，可以參考這篇由學術堂整理，題目為“開放社區土地管理問題與化解對策”的土地資源管理論文。
原標題：開放式社區對當前土地管理的影響及應對策略
摘要：本文主要探討了開放式社區對我國土地管理的影響，從原理、推廣開放式社區、打開封閉式社區三個角度切入，并從土地管理的視角提出應對策略，為今后的土地管理工作提供理論基礎。
關鍵詞：開放式社區；封閉式社區；土地管理
從20世紀90年代以來，我國住宅用地普遍采用封閉式小區的開發模式。但是隨著城市的發展，封閉式小區的弊端也一一浮現：封閉式小區破壞了城市的路網結構，加劇了城市道路擁堵情況、嚴重浪費土地資源、社區公共配套設施利用率低、加劇社會隔離等問題，甚至有學者將封閉式小區視為城市生活的癌癥。2016年中央國務院關于城市管理規劃提出“我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅社區”的意見。
國內對開放式社區的研究有：于泳（2006）分析了當今國內街區型城市住宅區產生的背景，并從街區型住宅區與城市的關系、外部空間設計、住宅單體設計三個方面重點論述了街區型住宅區設計模式的內容，對街區型住宅區今后的建設提出了建議與展望[1];朱鐸、張玉坤（2005）對街區型住宅區的涵義進行了歸納總結，并對規劃設計策略進行了一定的探討[2];聶銘（2007）是以可持續的角度，從宏觀的資源環境、中觀的城市、微觀的居住環境三個層面探討了街區型住區的設計原則、策略、手法。[3]尤娟娟（2010）通過探討我國街區型住區現狀與問題，從建立城市觀、城市規劃、設計思想、社區管理、公共政策五個方面提出解決策略。[4]
目前，中國開放式住宅區的學術研究主要著眼于分析封閉式小區的弊病，探討開放式社區的規劃設計模式、原則、影響等方面，很少從土地管理的背景出發，深入分析開放式社區對土地管理工作帶來的影響和改變。
因此，本文的研究目標是從土地管理的角度，探討開放式社區帶來的影響以及對策，為今后開放式社區的土地管理工作提供理論基礎。
一、開放式社區內涵
對 于 封 閉 式 社 區， 在 國 外 研 究 中 通 常 以Gatedcommunity來指代封閉住宅社區的概念。美國社會學家Blakely和Snyder在1997年首次提出了對封閉住宅社區的定義限制進入的居住區，且居住區內的公共空間是私有的。通常用籬笆或者圍墻封閉起來，目的是防止非居民進入居住區。[5]在大多數國外文獻中，封閉住宅社區被認為是由于全球新自由主義改革導致的階級分化和對安全的擔憂的結果。[6]
對于開放式社區，這里筆者參考了《綠色住區標準》中對開放住區的定義“可實現城市公共資源共享、與城市功能空間有機融合，營造富有活力的城市氛圍和完善城市功能的住區，與傳統的封閉式社區的做法有本質的區別?！?br>
通過開放式社區與封閉式社區定義的對比，可以得出開放式社區的主要特點：清晰界定的沿街界面、功能混合的布局方式、高效利用的城市資源、多元平衡的交通方式。與原有的封閉式社區相比，開放式小區既實現了與城市空間的有機融合，又滿足居住所要求的安全、私密性，還實現了居住、商業以及各種服務功能的融合，構建了社區與城市、居住與生活之間的和諧關系。
二、開放式社區對土地管理的影響
（一）從原理分析影響
開放式社區提高城市路網通行能力，緩解城市交通壓力。社區內支路作為城市交通網絡中的“毛細血管”,支路的增多提高了城市內各小單元之間的連通性，加強了城市干道之間聯系，可以形成區域微循環交通系統。[7]還有，開放式社區內的道路與城市主、次干道相連，可以打通城市支路網，提高可利用的路網密度，建立支路網規劃，來分擔主、次干道的交通壓力。因此開放式社區可以使道路之間的連接更加緊湊，大大緩解城市交通壓力。
開放式社區促進城市公共資源的高效利用。以往封閉式的社區使得公共設施被分割，使得城市公共設施喪失了他們應起的“社會安全閥”的調劑作用。[8]標準相近的相鄰住宅社區往往重復建設相同的低水平公共設施，而開放式社區則可以將資源集中起來提高更多樣化的公共場所，通過共享的方式實現社區服務，并且提高公共設施的利用率，使城市真正成為一個有機整體，使城市資源得到高效利用。
開放式社區促進了土地綜合利用、加強了土地混合功能開發。要想提高土地的利用效率、充分挖掘和發揮土地潛力，就必須改變以往單一功能的思想。開放式社區功能混合的布局方式，可以多樣化滿足居民的實際需求，發揮土地利用的潛力，使社區邊緣地塊也能得到很好利用。在規劃時就考慮商業與住宅功能的融合，在住區內部依然可以感受到都市的氣氛，同時也保持了自身的私密、安靜的獨立性。
開放式社區有利于提高土地規劃等政策的公眾參與度。國外研究發現，開放式社區的居民比封閉式社區的居民有更強的社區意識。[9]再以新加坡為例，新加坡社區沒有圍墻，通過公共空間的打造、樓房的設計、綠化與園藝設計，使每個組屋區都擁有歸屬感與認同感。開放式社區可以提高居民互動的機會，并能夠提供一個良好的參與平臺，使區域的土地規劃等政策能更好地制定與執行。
（二）推廣開放式社區對土地管理的影響
土地利用規劃編制難度加大。土地利用總體規劃是國家集中統一管理土地的重要體現，是加強土地宏觀管理的關鍵措施，是實施土地用途管制、合理開發、利用、整治、保護和管理土地的基本依據。[10]在過去的土地利用規劃編制中，很少考慮到城市主干道與居住區內道路的連接問題，也很少考慮到各居住區之間、居住區與居住區外部公共設施建設的重復問題。因此，在土地利用規劃編制的過程中，一方面要考慮到開放式社區內道路的規劃，如何與城市主干道相連，構成交通微循環體系，緩解城市交通擁堵問題。另一方面，還要考慮到開放式社區的公共設施建設的布局問題，以及各居住區之間的相互關系，提高社區內公共設施的利用率，降低公共設施的重復率，促進土地的節約、集約利用。因此對城市土地利用規劃來說，是一個不小的挑戰，土地利用規劃編制難度必然加大。
城市土地收益的減少。房地產開發幾乎都是通過土地使用權的出讓來獲取土地使用權，而政府也通過土地使用權的出讓，特別是經營性用地出讓，獲取大量的土地出讓金，為城市建設提供穩定的資金來源。相關統計資料表明，2000一2009年，土地出讓金收入的平均增幅為51.8%,遠高于同期地方政府財政收入增長幅度，土地出讓金收入占同期地方財政收入的比例也從2000年的9. 3%提高到2009的49 %.[11]若要建設開放式的社區，一方面開發商要花費更多的設計成本來建設開放式社區，另一方面民眾對開放式社區的購買意愿不如封閉式社區，所以開發商建設開放式社區的成本相比于封閉式社區更高，所以開發商能接受的土地出讓金價格必然降低，最終導致政府能獲得的土地出讓金的價格減少，使得城市土地收益減少，影響地方政府的財政收入。
對政府土地管理部門職能及管理內容的影響。政府土地管理部門既是國有土地的產權代表，又是管理者，在國有土地使用權出讓中扮演著雙重角色。所以，在推廣建設開放式住區時，政府土地管理的工作將會大幅度增加，特別是規劃設計和土地使用權細分確權環節。
首先，增加了對開放式社區的規劃設計管理內容。目前國內房地產開發是采取“誰開發誰配套”的原則，對于封閉式社區來說，采取這樣的原則是可以接受的，但對于開放式社區來說，社區內的道路屬于公共道路，道路規劃應該符合城市總體規劃和道路規劃，社區內的配套設施屬于公共設施，所以不能簡單地延續“誰開發誰配套”這樣的原則。所以政府部門要根據城市土地利用規劃的有關規定，對開放式社區內的道路及配套設施規劃設計進行管理，指導開發商一同設計出符合城市土地利用規劃的方案，再由政府土地行政主管部門進行審核與批準。
其次，增加了對土地使用權細分確權的職能。以往在進行土地開發的時候，政府往往將建設用地整體出讓，缺乏對國有土地使用權的細分確權。在進行開放式社區開發時，政府土地行政主管部門應該根據城市總體規劃和控制性詳細規劃對出讓的建設用地進行細分確權，明確哪部分土地是用于開發住宅的，哪部分土地用于進行公共建設的，還需要對土地價值進行細分，充分挖掘、利用好建設用地邊界地帶的潛在價值。
（三）打開封閉式社區對土地管理的影響
開放封閉式社區，首先帶來的是空間物質的變化，具體為拆除社區圍墻、將社區道路納為公共道路、社區私有的配套設施變為公有。其中的這些空間物質變化的核心問題是權屬與利益的問題。
我國《物權法》中提出了對“個人-社區”這種私權的保護和相應責任的劃分，規定建筑區劃內的道路，建筑區劃內的綠地及建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，均屬于業主共有，產權屬于全體業主，但明確屬于城鎮公有和個人的除外。所以如果要打開封閉式社區，必然要先征求全體業主的意見。如果出于公共利益的需要，依法將社區內的道路征收為市政道路，那也需要做好相關的補償措施。
對政府土地管理工作的影響。因此，政府土地行政主管部門就需要加派人力、物力、資金去推進封閉式社區開放，對土地管理工作提出了更高的挑戰。一方面，需要安排人員去調查社區業主的意見，進行補償工作的溝通與協調，擬定補償標準。另一方面，需要拆除社區圍墻，對社區道路進行修繕和后續的管理。這些都需要更多的人力、物力、資金的支持，所以打開封閉式社區使政府土地管理工作的難度加大。
對城市土地評價工作的影響。原有的封閉式住區的土地評價，是對住宅用地進行評價。若打開了封閉式住區，變為開放式住區，那么土地的功能和價值必然發生變化。開放式住區一個主要的特點就是功能混合的布局方式，因此原本的住宅用地可能變為商住混合用地，使得相應的城鎮土地分等定級和估價工作等方面都需要做出改進。而且，目前我國的《土地利用現狀分類》標準中沒有商住混合用地這類，因此，打開封閉式住區對城市土地評價工作有很大的影響。
三、應對策略
（一）要先建立試點，因地制宜，積累經驗
由于現在我國還處于社會主義初期階段，對于住區改革不能過急，不能一概而論，而是讓各個地方因地制宜，在遵循基本的大原則情況下，分頭試點，采取不同的辦法具體落實。改革開放以來，那些成功的改革都是在一個統一大原則的前提下，分頭試點、因地制宜而取得成功的。所以，對于推廣開放式社區，建議先從交通擁堵嚴重、經濟發達的地區建立試點，對于處于城市中心、交通擁堵地區的有條件的封閉式社區優先開放，對于那些老舊社區、不具備開放條件的社區暫不開放。
原標題：開放式社區對當前土地管理的影響及應對策略
摘要：本文主要探討了開放式社區對我國土地管理的影響，從原理、推廣開放式社區、打開封閉式社區三個角度切入，并從土地管理的視角提出應對策略，為今后的土地管理工作提供理論基礎。
關鍵詞：開放式社區；封閉式社區；土地管理
從20世紀90年代以來，我國住宅用地普遍采用封閉式小區的開發模式。但是隨著城市的發展，封閉式小區的弊端也一一浮現：封閉式小區破壞了城市的路網結構，加劇了城市道路擁堵情況、嚴重浪費土地資源、社區公共配套設施利用率低、加劇社會隔離等問題，甚至有學者將封閉式小區視為城市生活的癌癥。2016年中央國務院關于城市管理規劃提出“我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅社區”的意見。
國內對開放式社區的研究有：于泳（2006）分析了當今國內街區型城市住宅區產生的背景，并從街區型住宅區與城市的關系、外部空間設計、住宅單體設計三個方面重點論述了街區型住宅區設計模式的內容，對街區型住宅區今后的建設提出了建議與展望[1];朱鐸、張玉坤（2005）對街區型住宅區的涵義進行了歸納總結，并對規劃設計策略進行了一定的探討[2];聶銘（2007）是以可持續的角度，從宏觀的資源環境、中觀的城市、微觀的居住環境三個層面探討了街區型住區的設計原則、策略、手法。[3]尤娟娟（2010）通過探討我國街區型住區現狀與問題，從建立城市觀、城市規劃、設計思想、社區管理、公共政策五個方面提出解決策略。[4]
目前，中國開放式住宅區的學術研究主要著眼于分析封閉式小區的弊病，探討開放式社區的規劃設計模式、原則、影響等方面，很少從土地管理的背景出發，深入分析開放式社區對土地管理工作帶來的影響和改變。
因此，本文的研究目標是從土地管理的角度，探討開放式社區帶來的影響以及對策，為今后開放式社區的土地管理工作提供理論基礎。
一、開放式社區內涵
對 于 封 閉 式 社 區， 在 國 外 研 究 中 通 常 以Gatedcommunity來指代封閉住宅社區的概念。美國社會學家Blakely和Snyder在1997年首次提出了對封閉住宅社區的定義限制進入的居住區，且居住區內的公共空間是私有的。通常用籬笆或者圍墻封閉起來，目的是防止非居民進入居住區。[5]在大多數國外文獻中，封閉住宅社區被認為是由于全球新自由主義改革導致的階級分化和對安全的擔憂的結果。[6]
對于開放式社區，這里筆者參考了《綠色住區標準》中對開放住區的定義“可實現城市公共資源共享、與城市功能空間有機融合，營造富有活力的城市氛圍和完善城市功能的住區，與傳統的封閉式社區的做法有本質的區別?！?br>
通過開放式社區與封閉式社區定義的對比，可以得出開放式社區的主要特點：清晰界定的沿街界面、功能混合的布局方式、高效利用的城市資源、多元平衡的交通方式。與原有的封閉式社區相比，開放式小區既實現了與城市空間的有機融合，又滿足居住所要求的安全、私密性，還實現了居住、商業以及各種服務功能的融合，構建了社區與城市、居住與生活之間的和諧關系。
二、開放式社區對土地管理的影響
（一）從原理分析影響
開放式社區提高城市路網通行能力，緩解城市交通壓力。社區內支路作為城市交通網絡中的“毛細血管”,支路的增多提高了城市內各小單元之間的連通性，加強了城市干道之間聯系，可以形成區域微循環交通系統。[7]還有，開放式社區內的道路與城市主、次干道相連，可以打通城市支路網，提高可利用的路網密度，建立支路網規劃，來分擔主、次干道的交通壓力。因此開放式社區可以使道路之間的連接更加緊湊，大大緩解城市交通壓力。
開放式社區促進城市公共資源的高效利用。以往封閉式的社區使得公共設施被分割，使得城市公共設施喪失了他們應起的“社會安全閥”的調劑作用。[8]標準相近的相鄰住宅社區往往重復建設相同的低水平公共設施，而開放式社區則可以將資源集中起來提高更多樣化的公共場所，通過共享的方式實現社區服務，并且提高公共設施的利用率，使城市真正成為一個有機整體，使城市資源得到高效利用。
開放式社區促進了土地綜合利用、加強了土地混合功能開發。要想提高土地的利用效率、充分挖掘和發揮土地潛力，就必須改變以往單一功能的思想。開放式社區功能混合的布局方式，可以多樣化滿足居民的實際需求，發揮土地利用的潛力，使社區邊緣地塊也能得到很好利用。在規劃時就考慮商業與住宅功能的融合，在住區內部依然可以感受到都市的氣氛，同時也保持了自身的私密、安靜的獨立性。
開放式社區有利于提高土地規劃等政策的公眾參與度。國外研究發現，開放式社區的居民比封閉式社區的居民有更強的社區意識。[9]再以新加坡為例，新加坡社區沒有圍墻，通過公共空間的打造、樓房的設計、綠化與園藝設計，使每個組屋區都擁有歸屬感與認同感。開放式社區可以提高居民互動的機會，并能夠提供一個良好的參與平臺，使區域的土地規劃等政策能更好地制定與執行。
（二）推廣開放式社區對土地管理的影響
土地利用規劃編制難度加大。土地利用總體規劃是國家集中統一管理土地的重要體現，是加強土地宏觀管理的關鍵措施，是實施土地用途管制、合理開發、利用、整治、保護和管理土地的基本依據。[10]在過去的土地利用規劃編制中，很少考慮到城市主干道與居住區內道路的連接問題，也很少考慮到各居住區之間、居住區與居住區外部公共設施建設的重復問題。因此，在土地利用規劃編制的過程中，一方面要考慮到開放式社區內道路的規劃，如何與城市主干道相連，構成交通微循環體系，緩解城市交通擁堵問題。另一方面，還要考慮到開放式社區的公共設施建設的布局問題，以及各居住區之間的相互關系，提高社區內公共設施的利用率，降低公共設施的重復率，促進土地的節約、集約利用。因此對城市土地利用規劃來說，是一個不小的挑戰，土地利用規劃編制難度必然加大。
城市土地收益的減少。房地產開發幾乎都是通過土地使用權的出讓來獲取土地使用權，而政府也通過土地使用權的出讓，特別是經營性用地出讓，獲取大量的土地出讓金，為城市建設提供穩定的資金來源。相關統計資料表明，2000一2009年，土地出讓金收入的平均增幅為51.8%,遠高于同期地方政府財政收入增長幅度，土地出讓金收入占同期地方財政收入的比例也從2000年的9. 3%提高到2009的49 %.[11]若要建設開放式的社區，一方面開發商要花費更多的設計成本來建設開放式社區，另一方面民眾對開放式社區的購買意愿不如封閉式社區，所以開發商建設開放式社區的成本相比于封閉式社區更高，所以開發商能接受的土地出讓金價格必然降低，最終導致政府能獲得的土地出讓金的價格減少，使得城市土地收益減少，影響地方政府的財政收入。
對政府土地管理部門職能及管理內容的影響。政府土地管理部門既是國有土地的產權代表，又是管理者，在國有土地使用權出讓中扮演著雙重角色。所以，在推廣建設開放式住區時，政府土地管理的工作將會大幅度增加，特別是規劃設計和土地使用權細分確權環節。
首先，增加了對開放式社區的規劃設計管理內容。目前國內房地產開發是采取“誰開發誰配套”的原則，對于封閉式社區來說，采取這樣的原則是可以接受的，但對于開放式社區來說，社區內的道路屬于公共道路，道路規劃應該符合城市總體規劃和道路規劃，社區內的配套設施屬于公共設施，所以不能簡單地延續“誰開發誰配套”這樣的原則。所以政府部門要根據城市土地利用規劃的有關規定，對開放式社區內的道路及配套設施規劃設計進行管理，指導開發商一同設計出符合城市土地利用規劃的方案，再由政府土地行政主管部門進行審核與批準。
其次，增加了對土地使用權細分確權的職能。以往在進行土地開發的時候，政府往往將建設用地整體出讓，缺乏對國有土地使用權的細分確權。在進行開放式社區開發時，政府土地行政主管部門應該根據城市總體規劃和控制性詳細規劃對出讓的建設用地進行細分確權，明確哪部分土地是用于開發住宅的，哪部分土地用于進行公共建設的，還需要對土地價值進行細分，充分挖掘、利用好建設用地邊界地帶的潛在價值。
（三）打開封閉式社區對土地管理的影響
開放封閉式社區，首先帶來的是空間物質的變化，具體為拆除社區圍墻、將社區道路納為公共道路、社區私有的配套設施變為公有。其中的這些空間物質變化的核心問題是權屬與利益的問題。
我國《物權法》中提出了對“個人-社區”這種私權的保護和相應責任的劃分，規定建筑區劃內的道路，建筑區劃內的綠地及建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，均屬于業主共有，產權屬于全體業主，但明確屬于城鎮公有和個人的除外。所以如果要打開封閉式社區，必然要先征求全體業主的意見。如果出于公共利益的需要，依法將社區內的道路征收為市政道路，那也需要做好相關的補償措施。
對政府土地管理工作的影響。因此，政府土地行政主管部門就需要加派人力、物力、資金去推進封閉式社區開放，對土地管理工作提出了更高的挑戰。一方面，需要安排人員去調查社區業主的意見，進行補償工作的溝通與協調，擬定補償標準。另一方面，需要拆除社區圍墻，對社區道路進行修繕和后續的管理。這些都需要更多的人力、物力、資金的支持，所以打開封閉式社區使政府土地管理工作的難度加大。
對城市土地評價工作的影響。原有的封閉式住區的土地評價，是對住宅用地進行評價。若打開了封閉式住區，變為開放式住區，那么土地的功能和價值必然發生變化。開放式住區一個主要的特點就是功能混合的布局方式，因此原本的住宅用地可能變為商住混合用地，使得相應的城鎮土地分等定級和估價工作等方面都需要做出改進。而且，目前我國的《土地利用現狀分類》標準中沒有商住混合用地這類，因此，打開封閉式住區對城市土地評價工作有很大的影響。
三、應對策略
（一）要先建立試點，因地制宜，積累經驗
由于現在我國還處于社會主義初期階段，對于住區改革不能過急，不能一概而論，而是讓各個地方因地制宜，在遵循基本的大原則情況下，分頭試點，采取不同的辦法具體落實。改革開放以來，那些成功的改革都是在一個統一大原則的前提下，分頭試點、因地制宜而取得成功的。所以，對于推廣開放式社區，建議先從交通擁堵嚴重、經濟發達的地區建立試點，對于處于城市中心、交通擁堵地區的有條件的封閉式社區優先開放，對于那些老舊社區、不具備開放條件的社區暫不開放。
